房地產眾籌原本可能會被眾籌管理法案（KASG)排除出申請范圍

今年德國房地產眾籌市場規模預計將擴大三倍。最近房地產眾籌平臺市場風起云涌，除了幾家早已在這個年輕的市場建立了強大領導力量的公司，房地產開發商、資產經理、房地產中介紛紛加入，試圖擠掉這些公司占有一席之地。

德國房地產眾籌市場面臨的障礙已被清除。房地產眾籌原本可能會被眾籌管理法案《小投資者保護法案》(KASG)排除出申請范圍，但這一風險上月已經消除。眾籌市場可以繼續向著指數式增長的道路大踏步前進。

指數式增長

德國房地產眾籌市場非常年輕。雖然一些項目的出現時間可以追溯至2012年，但2015年7月KASG介入后，整個市場才開始興旺發展起來。根據KASG規定，大多數房地產項目以都后償貸款的形式融資。

MichelHarms有一套自己的眾籌評判標準，還有一個匯集了所有德國獲批眾籌項目的網站crowdinvest.de，他利用它們全面追蹤德國眾籌行業。根據他的報告房地產業占眾籌市場業務80%。2016年，房地產眾籌業規模擴大兩倍，達到4000萬歐元。僅2017年前五個月，51個房地產項目就已融資5200萬歐元。可以合理地推測到2017年年末這一市場規模會增長三倍。

2016年48個項目中超過80%都是住宅開發項目(包括新建、翻新、復原)，其中一半在德國大城市，柏林居榜首。正如上文提到，對比銀行貸款和債券，大多數平臺優先使用規定的后償貸款。他們的平均貸款時間為21個月，平均利率為6%。

三大領導公司出現

自2015年開始很快房地產眾籌業三大公司出現，它們分別是Exporo、Zinsland、Bergfuerst，這三家公司致力于房地產眾籌業發展。房地產眾籌業務份額中它們的比例超過四分之三。

Exporo2013年由首席執行官SimonBrunke、Bj·rnMaronde、JulianOertzen、TimBütecke合并建立。2014年末Exporo發行了第一個項目EeporoGmbH。自那時起，平臺發展突飛猛進，共籌集資金6400萬歐元，超過整個市場份額的40%。平臺投資了超過52個項目，僅2017年就有21個。這些項目大多是大型項目，達到德國招股說明書中免稅上限2500萬歐元。為了跟進擴張腳步，Exporo近期從e.ventures、HoltzbrinckVentures、Sunstone及BPOCapital融資800萬歐元。

Zinsland由首席執行官Carl-FriedrichvonStechow、Dr.StefanWiskemann及MoritzEversmann在2014年建立。至今為止投資了25個項目，2017年投資10個，總價達1800萬歐元。為了適應公司的發展野心與規劃Zinsland計劃到年底員工人數增加一倍。

Bergfürst比其他競爭者成立更早，作為股權眾籌平臺2011年由首席執行官Dr.GuidoSandler及DennisBemmann建立。2014年平臺發行了第一個房地產項目，短暫原地踏步后專注投資房地產。至今為止，平臺已經融資1300萬歐元，投資20個房地產項目。大多數競爭平臺要求最低投資額為500歐元，而Bergfürst允許散戶投資者10歐元起投資。

Bergfürst轉向房地產眾籌業是個例外。其他股權眾籌平臺如Seedmatch(通過Mezzany)、Companisto或FunderNation投資中小企業和創業企業。它們曾在幾個項目中涉足房地產眾籌業，但似乎都放棄了與專業性更強的平臺競爭。

而法國市場與德國市場形成鮮明對比。法國兩大股權眾籌平臺WiSeed與Anaxago不僅成為房地產眾籌領導者，還引領如Clubfunding、Fundimmo或Homunity等專業平臺發展。

至今為止，眾籌平臺已經籌集1億歐元，但這僅僅是德國房地產業的滄海一粟。所有觀察家都認同這一市場潛力巨大。不管是住宅房產還是商業房產，德國市場需求量都十分龐大。相較于傳統招標書為基礎的房地產投資證券，房地產眾籌平臺被認為是從投資者向開發者更快速低價融資的方法。

除了三大領導者，業內還有大約10家公司試圖在市場中找到自己的位置：

Zinsbaustein，2016年成立，排名第四，8個項目融資900萬歐元。

其他公司至今僅投資過不多的項目：

iFunded，成立于2015年，2016年開始營業，旨在吸引有在柏林投資意愿的德國及國際投資者。項目平均規模為80萬歐元。

HomeRocket，成立于2015年，在奧地利運營，但同時接待德國和奧地利的投資者和開發商。

immofunding成立于2015年，同樣在奧地利運營。

Renditefokus成立于2015。

ReaCapital成立于2017。

最新進入市場的公司是Engel&V·lkersCapital，由房地產中間商Engle&V?lkers及中小企業借貸平臺Kapilendo合營，預期客戶為房地產項目的散戶投資者及機構投資者。

管理者密切監管

德國如今顯然仍處在房地產眾籌業發展的初始階段。但我們期望到今年年底德國能夠成為歐洲大陸第一市場。

平臺將有許多革新，為了加速發展，得找到新的融資來源。而提升房地產開發商及投資者對房地產眾籌的意識，說服他們使用眾籌，這是眾籌平臺的主要挑戰。

監管者密切注視著眾籌平臺。特別是監管者注意到平臺與工程開發者有密切甚至是獨家聯系，這可能會導致潛在的利益沖突。這種沖突常發生在綠色眾籌平臺，但也常出現在諸如Zinsbaustein及iFunded等房地產眾籌平臺上。

為了保護投資者，眾籌市場將被嚴密監控。正如MichelHarms指出，德國房地產眾籌市場尚未經歷過拖欠資金的問題，但一旦出現第一次失敗必將讓投資者產生動搖。

“雖然投資者完全了解房地產眾籌業面臨的風險，但他們的認知仍停留在理論層面。當有一天他們真的損失500歐元時，他們對于風險的認知才會大有不同。”